Appunti di estimo

Il vocabolo “estimo” deriva dal latino "aestimare" che significa stimare e valutare. Identifica il procedimento atto a determinare il valore di beni immobili e della loro conseguente rendita. Nella formazione di un geometra rappresenta la dottrina che insegna a formulare giudizi di valore e a saperli motivare; la materia di sintesi per eccellenza che consente di apprendere nozioni, elaborarle in modo logico e trarne un giudizio di valore oggettivo attraverso un metodo. Una materia inizialmente complessa ma che rappresenta uno strumento indispensabile della professione. Per saperne di più, nella guida che segue potrete leggere degli appunti di base dell’Estimo.

Per capire il mondo relativo all'estimo occorre iniziare dalla logica estimativa: la stima esprime il valore di un bene in funzione del raggiungimento di un obiettivo, dando un giudizio di natura tecnica ed economica, attribuendo un valore che deve essere oggettivo. Quando facciamo riferimento all'estimo e parliamo di logica estimativa, intendiamo quindi il metodo a cui occorre fare riferimento per formulare un giudizio. Al fine di questo, occorre raccogliere dati di base tecnici ed economici; bisogna eseguire la comparazione (ovvero confrontare stime relative a beni simili). I beni possono essere materiali (immobili, macchinari, beni storici, artistici etc.) o immateriali (diritti). Queste sono premesse fondamentali per capire bene la disciplina dell'estimo.

L’estimo si suddivide in Micro-Estimo e Macro-Estimo. Con il primo si intende la stima dei beni privati appartenenti ad un singolo individuo, allo scopo di attribuire ad essi un valore di mercato. Con il secondo si intende la stima dei beni pubblici. Per quanto riguarda la comparazione che è il cuore dell'estimo, occorre distinguere tra quella diretta (eseguibile attraverso il metodo sintetico basata sul confronto fra il bene in esame e beni analoghi di cui siano accertati i valori) ed indiretta (o capitalizzazione dei redditi) attraverso il metodo analitico. Nel primo caso dell'estimo il procedimento implica la valutazione dei seguenti parametri: stima a vista o a impressione, storica, per parametri tecnici, economici, per valori tipici, multiparametrica. Nel secondo caso dell'estimo è necessaria la rielaborazione dei dati, sulla base di concetti di matematica finanziaria.

Tra i criteri più significativi dell'estimo rientra il valore. Il valore di un bene può essere determinato da caratteri intrinseci (impliciti) al bene stesso o estrinseci (che dipendono da fattori esterni). I criteri con cui determinare il valore del bene sono: costo (per la produzione del bene in questione); valore di mercato (domanda-offerta); valore complementare (relativo ad un bene entità che può essere separato); valore che assume la parte di un bene nei confronti del complesso originale; valore di trasformazione (relativo a beni che possono essere trasformati): differenza fra il valore dopo la trasformazione ed il costo delle spese occorrenti per la trasformazione; valore di surrogazione; valore di altro bene economico di pari utilità e sostituibile al bene in oggetto. Consigli finali: ricordate che tra i criteri dell'estimo rientrano anche quello dell'ordinarietà, cioè il valore ordinario, più diffuso e probabile, statisticamente e generalmente considerato il più valido.